Los departamentos “mini” se imponen en el mercado local

enero 9, 2020

Se trata de unidades de entre 20 y 30 metros cuadrados, están pensadas para las nuevas generaciones y forman parte de proyectos en los que los amenities funcionan como usinas de sociabilización

os espacios pequeños se imponen y cada vez son más los desarrolladores que se animan a los microdepartamentos. Se tratan de unidades habitacionales de entre 18 y 30 metros cuadrados que llegaron al mercado argentino hace casi un lustro y que poco a poco se consolidan como una tendencia constructiva y de inversión. Estas viviendas, que para muchos es la primera estación luego de iniciar el largo y complejo camino de la emancipación, generan un nuevo estilo de vida. El fenómeno crece incentivado por un mercado con dificultades de acceso al crédito hipotecario y un metro cuadrado en dólares que, pese a la crisis del sector, es caro en relación al poder adquisitivo de las personas. Desde el punto de vista sociológico también se instala el minimalismo y el desapego de los objetos materiales como motores principales del cambio de hábitos impulsados por la nueva generación.

La tendencia que arribó al país en 2014 encuentra su principal bastión en el mercado inmobiliario japonés. “Trajimos al país el concepto de los microdepartamentos, dos años después de haber lanzado el sistema de financiación que denominamos Cuotitas Predial. Si bien tomamos conceptualmente la idea mundial, la adaptamos al mercado argentino. Por ejemplo, aquí las propiedades vienen con baño completo. Es decir tienen bañera, bidet, vanitory e inodoro y la superficie de un baño tradicional de un departamento de dos ambientes. Pensar en otro tipo de estructura de ese espacio, sería no entender las demandas del público local”, explica Gabriel Brodsky, director de la firma Predial, la desarrolladora que se especializó en esa tipología.

Hay que tener en cuenta que los microdepartamentos son unidades con mucho diseño, que fueron creados para aprovechar al máximo la superficie transitable, algo que en una unidad chica convencional queda obstaculizada por el mobiliario tradicional como por ejemplo la cama, la mesa, los sillones y el vajillero. “En estos casos las unidades están compuestas por muebles de cocina, placares, una mesa que se convierte en escritorio y cama rebatible. Se entregan listas para entrar y comenzar a habitar. El mobiliario que se utiliza es de vanguardia: optimiza el espacio, permitiendo convertir un dormitorio en una oficina o una sala de estudio, en solo cuestión de segundos. Asimismo, las unidades incluyen grandes placares con sus interiores totalmente equipados. En este tipo de vivienda cada metro cuadrado fue optimizado al máximo. Es por eso que las camas no ocupan lugar y las mesas se convierten en escritorios”, relata Brodsky. Según el especialista, a diferencia de la Argentina, en Brasil, México, Canadá y Estados Unidos el mobiliario no forma parte de la venta de la unidad. Para Manuel Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, este formato llega de la mano de las tiny houses, también conocidas como las microcasas: viviendas minimalistas de 22 metros cuadrados que en los últimos años se convirtieron en un movimiento de gran aceptación en el Norte del continente. “La clave del éxito de estas casas minimalistas, que nacieron a finales de la década del 90 en los Estados Unidos, es su tamaño, precio, sostenibilidad y movilidad (ya que se pueden transportar con tan solo un remolque). Todo esto encuentra el sustento en una filosofía de vida basada en la sencillez y el respeto al medio ambiente. Sin duda, los microdepartamentos son hijos o adaptaciones urbanas de este fenómeno”, explica Mel. Estos formatos cobraron protagonismo en los años 90 cuando la escritora Sarah Susanka, en los Estados Unidos rompía el status quo arquitectónico con su libro The Not So Big House, donde explicaba las ventajas de vivir en propiedades pequeñas y de manera simple. El mensaje de Susanka “No es tan grande” se ha convertido en una plataforma de lanzamiento para una nueva dimensión de comprensión, no solo sobre cómo se habitan los hogares sino también el planeta y hasta la vida cotidiana. En otro país, el japonés Kyosho Jutaku hacía lo propio revelando los beneficios de las microcasas, un tipo de propiedad de tamaño pequeño y de precio económico.

El público que busca estos espacios son los jóvenes estudiantes o profesionales, solos o en pareja. Suele ser gente que quiere su espacio propio y que en muchos casos intenta dejar de alquilar. En general las unidades más demandadas son aquellas que están en zonas bien conectadas, tienen bajo costo de mantenimiento y permiten vivir en comunidad. También se convirtieron en un bien muy buscado por familias del interior del país que intentan garantizarles una vivienda segura y accesible a sus hijos durante el trayecto educativo superior en la ciudad de Buenos Aires. “Una demanda activa es la de personas que por cuestiones laborales deben permanecer en la ciudad por períodos cortos. Por último, éste es un bien muy preciado por los inversores que quieren un producto de renta ya que son ideales para el mercado de los alquileres temporarios a extranjeros, a través de plataformas como Airbnb o Booking”, coinciden los brokers consultados.

La influencia del nuevo Código

En la Argentina, el nuevo Código de Planeamiento Urbano en la Ciudad de Buenos Aires reglamenta, entre otros puntos, la construcción de microdepartamentos de 18 metros cuadrados más baño. Las nuevas normas no solo consideran a estas unidades como residenciales -antes eran aprobadas como meros estudios profesionales- sino que, además, prevén que la mitad de los departamentos de los nuevos edificios podrían pertenecer a esta tipología. “Ésta es una tendencia que se observa con fuerza en las grandes ciudades. Nueva York, Miami y Tokio resultan, por estos tiempos, los principales cultoras de este tipo de viviendas. Es decir, esto sucede en ciudades donde el terreno es costoso y se revierte la forma tradicional de vivir”, explica Cynthia Goytia, directora del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella. La especialista agrega que esta reglamentación llevará a la construcción de edificios con más áreas comunes y espacios de uso compartido y colaborativo. “Hoy en día se reduce la superficie privada y se amplían las compartidas con diferentes orientaciones. La experiencia está ganando por encima de vivir de la manera tradicional”, agrega. Para Brodsky, el secreto del éxito de los sectores comunes radica en que éstos deben ser pensados para ser vividos. “Buscamos ofrecer amenities disfrutables de bajo costo de mantenimiento. Los edificios exclusivos de microdepartamentos incluyen: espacios de coworking, sector de cocina, microcine, parrillas, solarium, jacuzzi, duchas y bicicletas comunitarias. Estos servicios no requieren mantenimiento -solo limpieza- por lo que no suelen encarecer las expensas. Sin duda, ‘vivir en comunidad’ es uno de los grandes leitmotiv de estas unidades”, comenta el desarrollador.

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