Edificios de Co-Living:
se afianzan y duplican la rentabilidad

octubre 3, 2019

En medio de la crisis del sector, este tipo de emprendimientos surgen como una oportunidad para el inversor medio que con un desembolso de u$s70.000 obtiene una renta anual en dólares del 6%.

 

El mundo está en proceso de cambio constante. Los horarios rígidos de oficina parecen hoy quedar obsoletos. Las nuevas generaciones buscan flexibilidad laboral y hasta se atreven a generar sus propios negocios independientes. Palabras como co-working son cada vez más escuchadas y utilizadas entre los millennials, es por eso que no sorprende que la forma de habitar un hogar también esté sufriendo modificaciones. Hoy muchos buscan viviendas de pocos metros cuadrados pero con gran cantidad de espacios comunes para poder desarrollar sus actividades, todas en un mismo lugar y además sociabilizarse.

Este fenómeno que desembarcó hace pocos años en la Argentina pero que en tiempos de crisis financiera se impone con fuerza se denomina co-living. “Es una evolución del co-working hacia el mercado de la vivienda, se trata de una forma de vida completamente revolucionaria en términos de espacios compartidos. Este concepto se basa en la creación de sectores donde los residentes, generalmente profesionales, además de compartir un lugar de trabajo, pueden convivir en una casa en la cual intercambiar experiencias vitales”, explicó Jorge Mir responsable de inversión residencial de Basso Bienes Raíces, quienes están desarrollando el primer edificio de estas características en Vicente López.

Una vivienda de este tipo está diseñada para que las personas interactúen con los demás a través de la construcción de zonas comunes. Estas pueden ser salas de cine, de juegos, o de ensayo, bibliotecas, comedores, gimnasios,saunas, piscinas y hasta espacios de co-working. “Todo está pensado y construido para intercambiar experiencias dentro de una comunidad”, agregó Mir.

EN EL MUNDO

El co-living se originó en Silicon Valley, Estados Unidos. La multiplicación de jóvenes profesionales que llegaban a la ciudad con ganas de socializar provocó una escasez de vivienda. Como solución, comenzaron a utilizarse edificios en los cuales los inquilinos no sólo compartían zonas comunes sino también sus aficiones. Pronto se convirtió en un verdadero éxito en Estados Unidos e Inglaterra.

Pero, para desembarcar en el país tuvo que sufrir algunas modificaciones. En el exterior es común que los edificios cuenten con espacios muy reducidos en donde solo hay lugar para un dormitorio y en muchos casos se comparten baños y hasta cocina. “Está adaptado a la idiosincrasia de nuestro mercado. En el mundo se comparten todos los espacios. Acá todas las unidades cuentan con cocina -tipo americana- y baño privado. Lo que se hace es achicar los espacios privados agrandar los espacios públicos”, explicó Jorge Mir.

Una de las principales limitaciones con las que contaba el co-living en la Argentina era el Código Urbanístico local. En las principales ciudades Europeas o hasta en Estados Unidos es común ver departamentos de entre 15 y 20 m2. Pero, ahora a partir de que la Legislatura porteña avanzó en la reforma de los códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación, de esta forma se cambió la superficie mínima de las viviendas: de los 27 metros cuadrados actuales, pasa a 18 metros cuadrados, sin contar el baño.

CONSTRUCCIONES

Si bien se trata de una tendencia que muy progresivamente se va afianzando en el país, en la Capital y el Gran Buenos Aires ya se desarrollan edificios de esta características, aunque apuntan a públicos diferentes. La desarrolladora Predial lanzó hace poco más de dos años sus “microdepartamentos” son unidades con un promedio de 20 m2. Este tipo de edificios, ubicados en barrios porteños de clase media, apuntan a resolver el problema habitacional de aquellos que no tienen acceso al primer hogar, ya que los precios arrancan en los u$s60.000 y se da la posibilidad de financiar en cuotas, un plan ideal para los días de hoy en donde los créditos hipotecarios brillan por su ausencia. En este caso, la mayoría de las unidades son equipadas y también se utiliza el co-living como recurso. Si bien son amenities más clásicos, se apunta a que la vida social se desarrolle “fuera de los departamentos”.

Casa Campus es otra de las marcas más reconocidas en materia de co-living. Llegó al país en el 2012 y ya cuenta con 8 edificios de estas características, mientras que hay otros tres en fase de construcción. “Nosotros nos encargamos de todo, de la construcción, de la comercialización y luego de la administración es un servicio 100% apuntado a un inversor mediano y chico”, explicó Juan Mora, CEO de Casa Campus en una entrevista exclusiva con Ámbito Biz. Aquí se generan verdaderas comunidades, los espacios comunes son en promedio de entre 500m2 y 700 m2, dependiendo cada emprendimiento. “Nosotros comercializamos las unidades que se venden al público, hacemos el mantenimiento y administramos los alquileres, es un sistema de pool por lo que el inversor siempre cobra esté ocupado o no la unidad”, agregó.

Mientras que Basso Bienes Raíces también está incursionando en el negocio del futuro. Se trata de un edificio emplazado en Vicente López que está previsto se termine de construir en diciembre del 2020 “Hoy ya tenemos comercializado un 20% del total de las unidades”, agregó Mir, quien explicó que la característica de este emprendimiento es darle gran desarrollo a los espacios comunes. “Los departamentos arrancan en los 35 m2, un edificio tradicional, pero adoptamos las características de co-living. Por ejemplo, tenemos amenities donde se pueden hacer clases de yoga, gimnasio, una sala de ensayo, un micro cine, un espacio de co-working. El concepto que tomamos es generar comunidades en donde se pueden compartir ciertos lugares”, concluyó Mir.

RENTABILIDAD

“Nosotros construimos un edificio de lujo, no tiene terminaciones de lujo, pero si en lo que respecta a los amenities y es eso lo que monetiza. El valor del m2 varía según la zona, pero hoy estamos en promedio en los u$s3000 m2. Es decir que con u$s60 mil te compras un departamento que te deja una ganancia de u$s4 mil por año. Hoy hablamos de un alquiler mensual de entre u$s500 o u$s600, por lo que duplicamos la rentabilidad de un departamento convencional”, sostuvo Juan Mora. Además aseguró que apuntan a “establecer el alquiler en u$s1000 por mes”. En general este tipo de alquileres se inclinan por estudiantes extranjeros, a profesionales que llegan desde el exterior para hacer un trabajo puntual por un determinado tiempo y a jóvenes que arriban a la ciudad desde el interior del país para hacer su carrera universitaria. Es por eso que la compañía tiene diferentes alianzas tanto con universidades privadas como con empresas, para ofrecerles viviendas.

Desde Basso Bienes Raíces también aseguraron que este tipo de inversión genera el doble de rentabilidad que el alquiler de un departamento convencional. “El precio del m2 hoy lo establecimos en u$s2800. Lo que genera una rentabilidad mucho más alta, porque vos alquilas un combo que es el departamento y todos los espacios comunes. Calculamos que está en torno del 6% de rentabilidad, sobre todo en aquellas unidades que ofrecemos equipadas para rentas temporales”, agregó Mir.

OPORTUNIDAD

Para los especialistas consultados el escenario económico y la realidad del país favorecen este tipo de inversión. Es que apuntan a un comprador de clase media que busca invertir sus ahorros en ladrillos y generar una rentabilidad anual en dólares. “Ante la suba del dólar, Buenos Aires se convierte en un país más atractivo para los turistas porque se hace más económica, eso hace que lleguen más extranjeros tanto para pasear como para venir a estudiar y eso es ideal para nuestro negocio”, reconoce Juan Mora.

Además ante la escasez del crédito hipotecario, al tratarse de inversiones inferiores a los u$s100.000, resultan interesantes para los ahorristas medios que no saben donde canalizar sus ahorros. “La demanda viene bien. Hoy tomaron tres reservas para nuestro proyecto en Palermo. La gente quiere ir a los seguro. Hoy no quieren invertir en Bolsa. Vos pones sólo u$s30 mil dólares de inversión, el resto lo podes financiar a dos años en pesos y tenés garantía inmobiliaria. Además te aseguras una ocupación del 100%. En promedio en dos o tres meses los edificios se llenan”, indicó Mora.

“Ofrecemos un sistema financiación de hasta 50 cuotas. Se ingresa con el 30 o el 40% del total en dólares y las financiaciones se arman a medida del cada comprador. Lo bueno es que se firma el boleto una vez que se pone el adelanto y luego la cuota se indexa por el índice de la CAC aunque también damos la posibilidad de cuotas fijas en dólares. Buscamos el inversor medio, porque consideramos que es una alternativa para el pequeño o mediano inversor que fue ahorrando a lo largo de los años y hoy quiere canalizar esos ahorros”, agregó por su parte Jorge Mir.

Por: Belén Fernández

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