Apostar al ladrillo: ¿la inversión que nos sacará de la crisis?

Comunidad Real Estate

julio 24, 2020

22 de Julio de 2020

Tanto el sector público como el privado se encuentran trabajando activamente en estrategias para la tan ansiada reactivación económica ¿Por qué la inversión inmobiliaria puede ser la clave de la economía post-cuarentena? ¿Qué debería hacer el gobierno? ¿Habrá nuevas oportunidades de inversión? Opinan los expertos.

DESARROLLADORES

Consultados sobre las bondades de la inversión inmobiliaria, un selecto grupo de desarrolladores no dudaron en afirmar que la apuesta por el ladrillo es la que mayor estabilidad y rendimiento ha tenido en Argentina en las últimas décadas.

En opinión de Ezequiel Chomer, Director Financiero de Grupo Chomer, “si la inversión inmobiliaria no es la mejor, está entre las mejores. Desde 1990 hasta hoy las propiedades se han valorizado cerca de 5 veces, con altibajos, claro, pero no muy distintos al resto de los activos. Su principal atractivo es gran solidez de los precios y la mayor seguridad derivada de la materialidad del activo”.

Reforzando la idea, Federico Rosbaco, CEO de la desarrolladora Rosbaco & Partners, afirma que “según un estudio reciente al que tuvimos acceso, en los últimos 30 años la inversión en inmuebles es la que mayor rendimiento obtuvo comparada con el plazo fijo en pesos, la inversión en bonos soberanos y las acciones. Mientras que en esa comparación el ladrillo o m2 da un estimado de 8% anual para las últimas tres décadas, los bonos arrojan un 3% y los plazos fijos y acciones menos del 1%”.

Adolfo Curi, Presidente de Grupo Posadas, una de las empresas más importantes del rubro de inmuebles industriales, apunta que, también en su segmento, la inversión representa una gran oportunidad ya que “el costo de la construcción, en el rubro industrial, está en valores mínimos históricos. Tomando como referencia precios de 2019, el costo de construir hoy un centro de distribución triple A es el 50% menor”.

Además de la solidez que ha demostrado tener la inversión inmobiliaria en nuestro país, los desarrolladores coinciden en que la inversión en ladrillos está muy arraigada en la idiosincrasia argentina, ya que se lo considera un resguardo de valor frente a las continuas crisis.

Para Rosbaco, “el inversor promedio históricamente se ha refugiado en el ladrillo como resguardo de capital. Creo que hay algo cultural pero también desde lo fáctico, en lo que hace a la experiencia de nuestra historia económica y de cómo el ladrillo ha dado un buen rendimiento o rentabilidad al inversor. Por otro lado el público millennial es el que está hoy más al tanto de la inversión en bonos y acciones, al tener una visión más global de la economía. De todas maneras ese mismo público no escapa de la situación actual y también mira al ladrillo como opción. Finalmente los inversores de capital de mayor poder adquisitivo, que suelen tener una cartera de inversiones variada, están también ampliando esa cartera, invirtiendo en m2 desde pozo ya que los otros instrumentos financieros no están otorgando una rentabilidad atractiva”.

Según Enrique Rebaudengo, socio de Covacations Group que vende a través del sistema fractional, este aspecto cultural, tan típicamente argentino, no se da en el exterior. Para el empresario, “en otros países no se platea el acceso a la vivienda como en nuestro país. La existencia de financiación de largo plazo permite a su comunidad asumir créditos por la vivienda, el auto, etc.; adaptando sus  necesidades, los crecimientos familiares y laborales a su capacidad crediticia”.

Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora rosarina G70, piensa además que “la cultura del real Estate está presente en la mayor parte del mundo y muy marcada en países desarrollados, solo que el acceso a la vivienda está mucho más simplificado por el crédito hipotecario, gran materia pendiente en Argentina”.

Los desarrolladores consultados opinaron además sobre las herramientas de financiación con las que cuenta Argentina, y las que restaría sumar para generar un mercado más dinámico y que pueda incentivar la reactivación post-cuarentena.

En opinión de Rosbaco, el gobierno debería “impulsar préstamos de emergencia para la reactivación de obras en curso, activación y simplificación de regímenes de exenciones impositivas, mayores estímulos fiscales para inversores o clientes finales que inviertan en real estate, mayor impulso a créditos hipotecarios que se ajusten por el Coeficiente de Variación Salarial, nuevos blanqueos de capitales o beneficios a aquellos tenedores de capital en el extranjero para que puedan nacionalizar ese capital con beneficios impositivos si se invierten en el sector del real estate”.

Además, el desarrollador sostiene que convendría “avanzar con la Ley de Viviendas que se estaba debatiendo para incentivar la construcción, el uso de aportes previsionales como instrumento de financiación para la compra de vivienda como existen en otros países del continente, entre otros. Muchos de estos puntos han sido presentados al gobierno desde la UOCRA, la CEDU y la AEV y creemos que será tomada en cuenta por el gobierno en su planeamiento de reactivación pos pandemia”.

Para Chomer, en cambio, “lo que falta no son necesariamente las herramientas, sino las condiciones de estabilidad macroeconómicas para que esas herramientas puedan desarrollarse. De nada sirve un crédito hipotecario en UVAs si la inflación bordea el 60% anual. Sí estamos muy atentos a la posibilidad de que los fideicomisos financieros puedan invertir en el mercado inmobiliario sin duplicación impositiva, pero falta esperar aún la reglamentación de la AFIP y no queremos anticipar opiniones hasta ver cómo funciona”.

Finalmente, los desarrolladores se refirieron a las oportunidades que el mercado post-cuarentena podría ofrecer, especialmente para aquellos inversores que poseen los dólares disponibles para volcarlos al real estate.

En ese sentido, Rebaudengo sostiene que “para una parte de la sociedad constituida como ahorristas dolarizados, la situación de baja de precios de los inmuebles se plantea como una oportunidad,  tanto en  propiedades usadas como en  las construcciones nuevas, donde  a pesar de la inflación imperante se ven beneficiados en sus valoraciones que han bajado un 40% en la moneda extranjera”.

Milsztejn aporta que, desde su punto de vista el real estate “es uno de los sectores que más movilizan la economía, produciendo una gran fuente de empleo entre los rubros directos e indirectos de una obra. Las oportunidades post-pandemia estarán fundamentalmente el segmento vivienda, pero repensando el producto y adaptándolo a la nueva realidad. Hoy hay consultas y se están cerrando algunas operaciones a valores actuales con compradores que compran con sus ahorros y los quieren hacer valer”.

Por último, en opinión de Adolfo Curi, para el caso de los inmuebles industriales “actualmente, no hay operaciones. Si algún propietario necesita vender un depósito, tendrá que ofrecerlo a un precio muy acomodado, dado que el costo de reposición ha bajado. Pero no lo veo como una tendencia. Hoy la oportunidad está en la obra nueva. El sector, como canalizador de ahorro, siempre ha sido motor de la economía en períodos recesivos. Creo que será un actor clave en la recuperación”.

 

 

BROKERS

Consultados sobre las bondades de la inversión inmobiliaria, un selecto grupo de brokers de la city no dudaron en afirmar que la apuesta por el ladrillo es la que mayor estabilidad y rendimiento ha tenido en Argentina en las últimas décadas.

Para Fernando Pozzi, Socio de Inmobiliaria Pozzi, “el ladrillo es la mejor inversión de los últimos 30 años. Es resguardo de valor, es segura y sumados el capital más la renta es el único con rendimiento positivo, dejando atrás al dólar y al plazo fijo”.

Compartiendo la opinión de su colega, Roberto Vivaldo, Presidente de Centrury 21 Argentina, cree que “la inversión en ladrillos trae como resultado final siempre buenos dividendos, particularmente si se trata de responder a una inversión a largo plazo. Quién invierte en m2 en Argentina se posiciona frente a otros activos recurrentes, aún en momentos de fuertes caídas. Incluso imaginando una fuerte baja del precio construido hoy, mantiene buenas expectativas dado el margen frente al costo de construcción vigente”.

Miguel Altgelt, Presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostiene por su parte que “los que estamos en el mercado inmobiliario sabemos que, a pesar de las caídas como en este momento, el ladrillo es la mejor inversión. Los que hasta hace poco hablábamos de 3000/3500 dólares el m2, ahora hablamos de un 20%  menos, o sea 2400/2800. En 1990 hablábamos de 1200/1500. Si nosotros calculamos la renta de esos 30 años y el ladrillo que no se mueve,  es difícil mejorar esa situación”.

Además de la solidez que ha demostrado tener la inversión inmobiliaria en nuestro país, los brokers coinciden en que la inversión en ladrillos está muy arraigada en la idiosincrasia argentina, ya que se lo considera un resguardo de valor frente a las continuas crisis.

Para Diego Hodara, CEO de Titanium Realty Group y especialista en el mercado norteamericano, “el argentino no confía en el sistema bancario de su país y, por ende, existe una cultura de invertir en ladrillos. Además, está acostumbrado a vivir con alta inflación y el real estate es una buena opción de inversión en mercados con alta inflación. En varios mercados del mundo, sobre todo en Estados Unidos, se puede invertir en real estate con apalancamiento bancario. Dependiendo del costo de deuda, uno puede lograr un mayor rendimiento a su inversión. Además, el real estate es un “hedge” contra inflación y, en ciertos mercados, tiene ventajas impositivas respecto a inversiones en otros activos”.

En una línea similar, Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium, cree que “por todas las crisis que hemos pasado, el ladrillo siempre se vio como resguardo de valor y de chicos nos enseñaron la importancia de tener nuestra propia casa. Se trata de una inversión con muchísima menos volatilidad, en algo que es primera necesidad y que siempre va a faltar, más en la Argentina donde hay un déficit importante de viviendas”.

Los brokers consultados opinaron además sobre las herramientas de financiación con las que cuenta el país, y las que restaría sumar para generar un mercado más dinámico y que pueda incentivar la reactivación post-cuarentena.

Para Diego Migliorisi, Socio Gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre, “la financiación debe dividirse en expansiva, para quienes precisan crecer tanto en materia personal o comercial, e inversiones sociales y universales para los que precisan dar un primer paso. Hay mucha gente que necesita esa ayuda pero la calificación crediticia, los plazos y su situación laboral los excluye. Las tasas y los plazos deben ser razonables para que el objetivo del crédito sea posible como lo es en Europa o en Estados Unidos”.

En opinión de Champanier, “claramente tener créditos ayudaría mucho al mercado, el tema es que para tener créditos primero tener que bajar la inflación y poner reglas claras, son temas bien de fondo. Por el momento no creo que eso vaya a  pasar en la Argentina”.

Vivaldo agrega que “en la Argentina ya se han tomado  medidas con la finalidad de canalizar el ahorro hacia inversiones de largo plazo a través del mercado de capitales, mediante fondos comunes de inversión cerrados y los fideicomisos financieros. Las nuevas medidas anunciadas por la CNV buscan regular y atraer inversiones que terminen impactando en la economía real y especialmente en el mercado inmobiliario y que sin dudas son siempre bienvenidas. A esto debemos sumarle un contexto impositivo atractivo y una revisión del crédito en busca de bajar las tasas y ser competitivos de manera que el crédito hipotecario sea una política de estado y pueda ser considerado para analizar inversiones, como el rubro lo amerita a largo plazo”.

Finalmente, los brokers se refirieron a las oportunidades que el mercado post-cuarentena podría ofrecer, especialmente para aquellos inversores que poseen los dólares disponibles para volcarlos al real estate.

Fernando Pozzi sostiene que “en obra nueva, veo buenas oportunidades, si hoy se tiene la tierra comprada, con las aprobaciones y planos del proyecto, quien tome la iniciativa y el riesgo de construir 100% en pesos un nuevo producto  y con un ticket que no existe hace años, seguramente tendrá buenas chance. Los nuevos proyectos en pozo hoy son los más beneficiados por la baja del costo de construcción medidos en dólares y creo que tienen buen “timming” para ser lanzados ahora al mercado. Van en búsqueda de seducir al inversor que tiene los dólares vivos generando un nuevo mercado. Directa o indirectamente ayudará a poner en órbita la oferta del usado, que en muchos casos quedaron publicados y olvidados con precios de otra época. Si esto se diera así, creo que para 2021 veremos un nuevo mercado inmobiliario más competitivo”.

Por último, para Altgelt “hoy resulta difícil aventurarse. En lo nuevo hay que bajar los costos, especialmente el impositivo. En el usado las oportunidades pueden estar pero no creo que exista hoy el inversor. Las operaciones que se realizarán son las de consumidor final en departamento vacío”.

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