A fuerza de Cepo

febrero 17, 2020

Apertura

17 de febrero de 2020

Especial Real Estate

Tras un 2019 para el olvido, desabolladores y brokers confían en el impulso que puede otorgarle a la actividad la restricción al dólar. El segmento premium, siempre presente. Qué puede pasar con la demanda.

Por María Eugenia Usatinsky

Las cifras confirman lo que el sector vive día a día: 2019 fue el peor año histórico en cuanto a cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires, hubo solo 33.411 actos regístrales, según las últimas cifras informadas por el Colegio de Escribanos porteño.

Si bien la fuerte devaluación ocurrida en los últimos meses favorece a la construcción por la baja de los costos en dólares y se espera que -de continuar el cepo cambiario- los ladrillos capten gran parte de los pesos de los ahorristas y de dividendos de las empresas para apalancar nuevas obras, los altos niveles de inflación, las restricciones para la compra de moneda extranjera, la caída del poder adquisitivo por el incremento de los gastos fijos, la desaparición del crédito hipotecario y de todo tipo de financiamiento, además de la suba en las cargas impositivas, achica el abanico de posibles compradores. En tanto, la compraventa de unidades usadas y a estrenar quedó limitada a su mínima expresión.

`El mercado está bastante lento. Entre el verano, el cambio de gobierno y que aún hay pocos anuncios vinculados al sector, la actividad está más a la espera. Son expectativas moderadas. Hay una cuestión macro por la incertidumbre vinculada a la renegociación de la deuda que es lo que todo el mundo aguarda para empezar a tomar decisiones. El abaratamiento del costo de construcción en dólares debería ser un incentivo a invertir pero todavía la gente no lo hace`, opina Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desabolladores Urbanos (CEDU).

La decisión del Gobierno de autorizar a tomadores de créditos hipotecarios a comprar hasta US$ 100.000 a la cotización oficial -sin la aplicación del impuesto PAIS- para concretar operaciones inmobiliarias fue bien recibida. Pero su trascendencia es limitada. `Obvio que es súper positivo pero es una medida muy parcial y encapsulada porque los que toman créditos hipotecarios son casi exclusivamente los del plan Procrear. Desde que explotó la crisis de las UVAs ese mercado prácticamente desapareció, tanto la oferta como la demanda. Esto es un correctivo para ese pequeño segmento, no un reactivador. Si quisieran que tenga impacto en el mercado, habría que extender esta medida al financiamiento para la compra en pozo`, apunta Tabakman.

En tanto, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), agrega: `Tenemos muchas medidas que se pueden aplicar para ver si entre todos ponemos en marcha al sector de la construcción e inmobiliario, que viene en caída libre desde mediados de 2018. En CABA, 2019 fue el peor año de la historia pero lo positivo fue que ninguna de las obras que están en construcción se paralizó, aunque tampoco se iniciaron nuevas. Somos optimistas por naturaleza pero el mercado está muy complicado. El que tiene dólares está sentado arriba de ellos viendo cómo sigue la economía del país y la evolución de las negociaciones por la deuda`.

Sobre las acciones que podrían implementarse para contribuir a activar el mercado, Mateo Salinas, gerente General de Eidico, uno de los principales desarrolladores de barrios privados y abiertos, señala: `Hay que buscar herramientas que potencien el desarrollo, sobre todo para que desde el sector privado podamos dar soluciones a quienes quieren acceder a su primera vivienda. Una forma podría ser dinamizar el mercado de capitales para volcar inversión en el desarrollo de inmuebles e infraestructura y agilizar los procesos de trámites de aprobación de emprendimientos. En cuanto a las medidas del nuevo gobierno, el impuesto del 30 por ciento al dólar seguramente profundice el enfriamiento de un mercado dolarizado como es el inmobiliario`. Juego de grandes El sector sigue adelante con las obras ya comprometidas mientras aguarda la evolución de la macro, los resultados de las negociaciones con los acreedores así como los anuncios y definiciones políticas del Gobierno respecto al acceso a la vivienda. Dada esta situación, la moderación reina. No obstante, algunos todavía se animan a anunciar lanzamientos: los grandes players que tienen espalda financiera propia y los medianos desarrolladores que apuntan a ofrecer el pago de proyectos en pozo mediante adelantos en dólares y cuotas en pesos, fórmula que permitió sostener la actividad los últimos años.

Gonzalo de la Serna, CFO de Consultado, considera: `Comienza a aclararse el panorama y hay expectativa del plan económico que proponga el Gobierno. Hasta el momento no se conocen medidas específicas para el sector. Pero entendemos que es una prioridad fomentar una recuperación de los distintos sectores productivos. En este sentido, debemos estar preparados con nuestros diversos proyectos en carpeta para participar de ese proceso. En el contexto actual, los proyectos de pozo poseen ventaja por ofrecer mayor flexibilidad a la hora de determinar plazos de pago, moneda y financiación`.

Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de la inmobiliaria que lleva su apellido, coincide y asegura: `Lo que más se vende está en buenas ubicaciones y eso se mantendrá. Estamos viendo proyectos que están en 60 o 70 por ciento de avance que ofrecen valores muy cercanos a los que existían cuando se iniciaron. Existen oportunidades en los emprendimientos que quieren reforzar su cash flow y ofrecen una unidad resignando ganancia. Hay que stockear en tierra para lanzar proyectos durante la segunda mitad de 2020 y principios de 2021`. Segmentos Todo hace prever que la apuesta segura -al menos para 2020- continuará siendo construir para el segmento residencial premium, oficinas AAA y edificios con unidades pequeñas para renta con tickets de entrada bajos, a no ser que se restituya de alguna forma el financiamiento para la clase media.

Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland, confirma: `Hoy lo premium, como en toda época de crisis, es el sector más dinámico. Los segmentos ABC1 son la mejor manera de resguardarse y capitalizarse a futuro. Este tipo de obras están en ubicaciones privilegiadas. De octubre a esta parte, notamos que el comprador de este segmento está activo`.

El presidente de la CEDU agrega: `Salvo que el Gobierno nos sorprenda con medidas -imprevisibles por el momento- que nos alienten a trabajar para la clase media o media baja, sin financiamiento es imposible. Nos encantaría poder hacerlo pero, hasta el momento, no hay nada que nos incentive a trabajar en ese segmento`.

Según Federico Rosbaco, socio director de Rosbaco&Partners, se prevé una mayor recuperación en emprendimientos de pozo residenciales orientados tanto a inversores de clase media alta y alta para alquiler pero `también Centro Empresarial Libertador, emprendimiento de oficinas de Raghsa en Núñez (arriba), y Huergo 475, proyecto residencial de Consultatio (abajo). para las clases medias que buscan ambientes pequeños y que puedan acceder a créditos destinados a vivienda única como el que planea el Ministerio de Hábitat y Vivienda. En ese último caso, la posibilidad de pagar un anticipo en dólares y el saldo en cuotas en pesos harán posible esas inversiones`.

Especializado en el sector corporativo, Rafael Valera, broker sénior de Cushman& Wakefield, sostiene que `si bien se esperaba que los valores se trasladen a una baja, el mercado continúa demostrando señales saludables de estabilidad para los productos premium a estrenar. No así el usado en ubicaciones secundarias. Las negociaciones de precio son difíciles porque hay que acordar el tipo de cambio caso por caso`,

En tiempos difíciles como los que se atraviesan, habrá que ser especialmente cuidadoso en la elección de los proyectos a suscribirse, además de verificar el respaldo y la solvencia de los grupos de desarrolladores e inversores que los lleven adelante. Al respecto, Gerardo Azcuy, fundador y director general de la desarrolladora que lleva su apellido, advierte: `Es posible que aparezcan en el mercado nuevas ofertas de fideicomisos al costo, pero conllevan riesgos asociados a la performance del desarrollador y sorpresas de costos adicionales. Además, en muchos casos no resulta fácil para el comprador reconocer y acceder a los responsables del proyecto y la construcción`. Proyecciones Este año plantea un escenario macroeconómico desafiante para el segmento corporativo y residencial. Matías Celasco Correa, economista Research Manager de la empresa de servicios inmobiliarios CBRE, explica: `Este último mercado será el más afectado por la caída en las transacciones inmobiliarias, bajo retorno (de la inversión) y una constante puja entre propietarios que no tienen necesidad de vender. No solo 2019 fue uno de los años con menores transacciones inmobiliarias, sino que probablemente este año no sea distinto. Todo indica que 2020 será una crónica de una muerte anunciada`.

Pero aclara que se observa `una relativa estabilidad en cuanto a precios en el mercado corporativo, que continúa con un crecimiento bajo respecto al potencial que podría tener con una economía pujante. Si bien existe un pipeline de 380.000 m2 para los próximos tres años, la gran mayoría irá al mercado para contener la nueva demanda`.

Más optimista, Mariano Vega, director de Raghsa, señala que `las expectativas para este año son mejores que las de finales de 2019. El mercado se irá recomponiendo paulatinamente a medida que se observe un crecimiento en el PBI y, si se ven reglas de juego claras, puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos que posdataron la concreción de operaciones en el último año podrían concretarlas en 2020`. Pero advierte que `para poder activar la construcción y los emprendimientos sería muy interesante que la carga impositiva se reduzca a niveles internacionales, para poder competir y ser rentables. También, que la economía argentina se regularice y tome un camino de crecimiento`.

En tanto, Alejo Castellanos, director de Transatlántica Desarrollos, con inversiones en Rosario, comenta que observa una `gradual recuperación del mercado inmobiliario` y prevé que `habrá mucha oferta y se posicionarán mejor los proyectos más confiables en la evaluación de resguardo de valor que hacen los potenciales compradores`.

Ariel Champanier, presidente de Re/ Max Premium, asegura que 2020 será un mejor año pero que `esto dependerá de que los inmobiliarios tengan la honestidad de decirles la verdad a los propietarios y no prometer valores que no se van a conseguir. Los valores seguirán a la baja, hay una oferta enorme que no se reduce con ninguna medida ni reactivación en el corto plazo. Esto llevará un buen tiempo`. Dólar ladrillo Para Leibaschoff, el cuadro de situación muestra `lanzamientos en espera, inversor dolarizado expectante, poca concreción de operaciones y desarrolladores trabajando en soluciones en pesos. En el segundo trimestre -ya con algunas definiciones fiscales más claras- el mercado debería repuntar dado el cepo cambiario, el cual posiciona al real estate como uno de los poco rubros para dolarizarse a futuro`.

Pero más allá de apostar a las condiciones que permitan una reactivación, el ejecutivo aconseja afilar el lápiz y potenciar la agudeza: `Hay que apelar a la generación de nuevas herramientas tecnológicas que permitan mantener la calidad, pero disminuyendo los tiempos y valores de los proyectos. A su vez, intentar acaparar la gran cantidad de pesos que se estarán acumulando por las diferentes restricciones cambiarías y seducir a los inversores. Si bien las rentabilidades son bajas, al haber poca vacancia habitacional se alquilan de manera muy rápida`.

En la misma sintonía, Santiago Tarasido, CEO de la constructora CRIBA, que cuenta con más de 15 obras en ejecución en la Argentina y Uruguay, recomienda que los desarrolladores sean `creativos para generar nuevos proyectos capaces de captar la clase media. Se pueden buscar soluciones innovadoras y ser disruptivos`. `Para activar la construcción sería interesante que se reduzca la carga impositiva`. Mariano Vega, director de Raghsa. Casa Campus 9 de julio.

Martín Schulz, CEO de Vitrium Capital, grupo desarrollador del complejo de usos mixtos Pueblo Caamaño en Pilar, que en los últimos años desembarcó en Uruguay y los Estados Unidos, analiza: `El sector viene golpeado hace varios años. Mientras no haya medidas que alienten el crédito a tasas razonables, una moneda estable y algunos ajustes en las nuevas regulaciones que faciliten el acceso al dólar, se seguirá transitando una senda de lenta y difícil recuperación. Esperamos señales del Gobierno ya que la normativa actual promueve la operatoria informal y eso no es lo más recomendable. El que dispone de dólares buscará oportunidades y tendrá un poder de negociación muy grande frente al vendedor. Habrá mucha oferta y poca demanda`.

En cambio, Ricardo Orlando, presidente de Kuan Desarrollos, no está de acuerdo con esa mirada: `Desde que pasaron las elecciones, se aprecia un mayor nivel de actividad y de operaciones`, dice. `Si el contexto económico acompaña habrá oportunidades para todo tipo de segmento, si bien el residencial medio será el más beneficiado gracias a las condiciones de mercado imperantes. Como siempre, los mayores movimientos los tendrán los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, con un ticket bajo y alcanzable para la mayoría. Un nicho muy interesante serán las zonas poco desarrolladas porque lograrán un beneficio adicional en comparación con localizaciones ya consolidadas, en las que los terrenos constituyen un costo desmedido`.

Daniel Parodi, fundador y CEO de Ciudad Empresaria, campus corporativo que se desarrolla en la ciudad de Córdoba, concluye: `Este año será de reacomodamiento. El mercado estará muy segmentado. Bajo este contexto, las propuestas más competitivas, que logren articular una gama de servicios colaterales, facilities y ofertas complementarias, tendrán más chances de ganar espacio en el mercado`.

La esperanza general de recuperación del sector está puesta en el segundo semestre del año. Todos esperan que esta vez sí suceda. Oficinas

Los proyectos para este año Las apuestas al mercado corporativo de Consultatio y Raghsa. Qué tipo de emprendimientos residenciales levantan otros desarrolladores. A pesar de la retracción que vive el real estáte durante el último año y medio, hay algunos proyectos en carpeta para iniciar obra y lanzar durante este año. Los grandes players apuestan fuerte al mercado corporativo.

Consultatio comenzará en julio la construcción de Catalinas Río, diseñado por el estudio internacional de arquitectura SOM, que será `el proyecto de oficinas AAA más grande del país` y tendrá certificación LEED. Con un total de 150.000 m2 (90.000 m2 de alfombra), la empresa de Eduardo Costantini invertirá US$ 400 millones para desarrollar esta obra en Av. Madero 1085/1105/1185, sobre los tres terrenos adquiridos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

Asimismo, sobre Ingeniero Huergo 475 la firma edificará un proyecto residencial apto profesional de 37 pisos de altura y un total de 50.000 m2. Serán 507 unidades de 27 a 74 m2, con propuesta comercial. La obra también comenzará en julio. La inversión se calcula que será de US$ 100 millones.

Además, la compañía continuará la obra de Oceana Puerto Madero, avanzará con el proyecto de un Oceana en Nordelta, el desarrollo de un centro cívico dentro de la ciudad pueblo Nordelta -un mix use de 650.000 m2 de FOT- y un sector de media densidad en Puertos.

Al cierre de esta edición, Raghsa finalizó la construcción del Centro Empresarial Libertador (CEL), ubicado en Libertador 7202, Núñez. Son 100.000 m2 edificados, con 60.000 m2 rentables. La torre, que implicó una inversión de US$ 200 millones, posee 26 plantas libres de hasta 2900 m2 con vistas panorámicas al río y a la ciudad. Ya tienen contratos de alquiler firmados por el 80 por ciento. A su vez, en Manuela Pedraza y Arribeños, este año comenzarán la construcción de otra torre de oficinas AAA.

Focalizado en Caballito con su línea Donna, la desarrolladora Azcuy cuenta con ocho desarrollos residenciales en diversos niveles de avance: un complejo de vivienda multifamiliar que finaliza en junio, tres obras a entregar entre 2021 y 2022 y otros tres proyectos en pozo para iniciar en 2020. Además, lanzará este año su primer desarrollo en Belgrano. Son edificios de alrededor de 10.000 m2 cada uno, con diseño contemporáneo y amenities.

Grupo Portland, que lleva adelante un desarrollo diseñado por el estudio internacional de la célebre arquitecta (ya fallecida) ZahaHadid, en Palermo, entre otros proyectos premium, para marzo promete sumar dos nuevos emprendimientos `de gran escala con valores muy competitivos y formas de pago flexibles` en Caballito y Barracas. A su vez, en el interior, trabajan con desarrollos urbanísticos integrales en Vaca Muerta y en la capital de Neuquén.

Rosbaco&Partners comienza este año la construcción de Casa Campus Centro 9 de Julio, emprendimiento de coliving de 6900 m2 que contará con 140 departamentos, amenities y basamento comercial. Además, arrancarán con Mood Soho, viviendas en Palermo, mientras finalizan la construcción de Netting, edificio de oficinas en Villa Crespo.

En 2020, Kuan Desarrollos entregará la obra ubicada en Juan B. Justo 5839, Villa Santa Rita, un edificio de 12 pisos con monoambientes y unidades de dos ambientes. Asimismo, continuará con otra en García del Río 3982, a tres cuadras del Parque Saavedra. Serán siete pisos con unidades de uno y dos ambientes, que se entrega a mediados de 2021. Más allá de CABA Eidico trabaja en varios proyectos en Zona Norte del Gran Buenos Aires que propondrán lote y casa con diseños tipo townhouses y un desarrollo urbano integral mixto de viviendas y servicios complementarios. También avanzará con la segunda etapa del barrio privado San Simón, en Zona Sur, y evalúa lanzar proyectos de loteo en el Interior, como Pergamino, la Patagonia y Salta.

Por su parte, Transatlántica Desarrollos continuará adelante con Distrito Puerto Norte, un complejo urbanístico y residencial de 55.000 m2 en Rosario. Dentro de su predio, se destaca su barrio privado en altura conformado por las Torres Navia, Aqua y Genoa. En total, prevé invertir US$ 100 millones.

En Córdoba, avanzan las obras en Ciudad Empresaria, un campus corporativo que articula el alquiler de oficinas AAA con un hotel cuatro estrellas, un centro de convenciones con capacidad para 4000 personas, campo de golf, gimnasio, bancos y propuestas gastronómicas. A fin de 2019 finalizó la construcción de la torre Black Tower One de 3600 m2 y durante este año avanzará con el desarrollo de su segunda fase, otra torre de igual superficie.

Segmentos

Picar en Punta

Los últimos lanzamientos en Punta del Este y José Ignacio. Precios, perspectivas y ventas durante el verano. Los proyectos en Rocha y Laguna Garzón. Si bien se siente el impacto de la incertidumbre que atraviesa la Argentina, la temporada en Punta del Este arrojó mejores resultados de los que inicialmente se preveían. Y el sector inmobiliario se mostró moderadamente optimista por el nivel de ocupación alcanzado y, además, por el ritmo de consultas sobre propiedades en venta.

`La temporada 2020 comenzó con un 10 por ciento más de visitantes que el año pasado para la primera quincena de enero. La ocupación en alquileres fue del 80 por ciento para el inventario de unidades de alta gama pero del 50 por ciento para las que no contaban con varias prestaciones`, afirma Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, con sucursales en Uruguay.

En tanto, para Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya Amarras, `en ventas estamos sufriendo los efectos de los cambios impositivos en la Argentina y el tema del momento es el de la residencia fiscal. Seguramente esto genere una tendencia hacia Uruguay. Recibimos consultas todos los días sobre inversiones y temas fiscales, aunque la venta está un poco frenada y empiezan a surgir oportunidades en casos puntuales. Hay algunas ofertas por debajo de los valores de mercado`.

La plataforma Reporte Inmobiliario realiza anualmente un estudio sobre los proyectos en obra y a estrenar del mercado de Punta del Este, desde Punta Ballena hasta el Puente de la Barra. En su 15° edición, publicada en diciembre, se especifica que existen 27 desarrollos inmobiliarios en etapa de obra o recientemente terminados. En tanto, la cantidad de metros ofertada a la venta `se mantiene estable con 490.426 m2, debido a que ya en 2017 se habían sumado proyectos de gran escala como Le Pare, Fendi Chateau o Venetian, y también Cipriani en 2019`, aclaran.

En cuanto a los precios de oferta, durante los últimos 12 meses mostraron un leve crecimiento en dólares por cuarto año consecutivo (+3,07 por ciento), aunque este incremento resulta más moderado del que se había observado el año anterior (+8,42 por ciento). Los rangos, según el tipo, ubicación y etapa de los edificios o complejos, van desde US$ 2381/m2 y llegan hasta US$ 8233/m2, según el relevamiento.

Con respecto a las ventas que se cierran, Covello detalla que en su mayoría son unidades ya construidas, que cuentan con 1 a 3 dormitorios y que están en la franja de US$ 150.000 a US$ 450.000. `La venta en pozo cuesta mucho más y solo se convalida la compra a los grandes jugadores que cuentan con espalda financiera, amplia trayectoria y sobrada experiencia, como Eduardo Costantini con Las Garzas, Sergio Grosskopf con Fendi Chateu, Weiss con Venetian y Khafif con Le Pare`, señala Covello. Desarrollos La oferta se sigue concentrando en dos corredores-la Mansa y la avenida Roosevelt- aunque en 2019 se agregaron tres desarrollos nuevos en La Brava, detallan desde Reporte Inmobiliario. También mencionan que hacia el norte de esa ciudad balnearia, en la zona de Manantiales, comenzaron a desarrollarse nuevos proyectos en propiedad horizontal `de escala y con valores que hasta superan los de la tradicional Punta`.

Covello confirma que `la mayoría de los proyectos nuevos son en el balneario Manantiales`. Pero aclara que `lo que se convalida para vivir todo el año y quizás obtener la residencia son las torres Aquarela, Look Tower, Art Tower y Greenlife, porque están terminadas y cuentan con amenities`.

Pereira señala que los proyectos en los que se invierte y a los que los desabolladores apuntan son aquellos que generen renta en dólares (tanto de vivienda permanente como turística) y que esto se ve en todo el mercado, desde Montevideo hasta José Ignacio. Pero, aclara, `proyectos nuevos hay muy pocos, este año no se lanzó nada`. Le Pare III Punta del Este, proyecto de Raghsa y Criba sobre playa brava.

Para quienes prefieren adquirir unidades exclusivas dentro de la ciudad, esta temporada hubo novedades en el proyecto del empresario italiano Giuseppe Cipriani que levantará en el predio del ex hotel San Rafael, entre la parada 11 y 12 de La Brava. Se realizó el prelanzamiento de las primeras 20 unidades residenciales de una de sus dos torres diseñadas por el célebre arquitecto uruguayo Rafael Viñoly (la II) a un valor de US$ 6000/m2; y de 40 de las habitaciones del hotel (cuartos de 92 m2 con diseño del arquitecto florentino Michele Bónan) que se venden equipadas y amobladas desde US$ 618.000.

Cipriani Ocean Resort, Club Residence& Casino contará con dos exclusivas torres residenciales con 186 departamentos de 211 a 550 m2 cada uno. También construirán un hotel de 150 habitaciones que replicará el estilo Tudor del complejo hotelero original, un casino de 5000 m2 (que incluirá 78 habitaciones de hotel de 43 a 54 m2), el ¡cónico restaurant Cipriani, ballroom, spa, teatro, un paseo de compras con 15 Luxury Boutique y un beach club frente a la playa conectado.

`Es el proyecto que colocará a Punta del Este en la vidriera del jetset internacional`, augura Solé Oroná, directora Comercial de Latinoamérica de este complejo, en el que se invertirán US$ 450 millones. Durante la primera etapa -que finalizará a fines de 2022- se desarrollará el hotel, ameníties, la LuxuryGallery y el casino. Luego continuarán con los edificios residenciales para llegar a 2025 con todo construido.

Cerca de allí, en la parada 9 y 1/2 de la rambla Lorenzo Batlle Pacheco, en primera línea frente al mar, la desarrolladora de Moisés Khafif -Raghsa- y la constructora Criba finalizan los últimos detalles de Le Pare Punta del Este Torre III, inversión de US$ 63 millones. Será de 24 pisos y residencias de hasta 242 m2. `La temporada 2020 arrancó muy bien ya que en pocos días vendimos el 25 por ciento de los departamentos que quedaban. De esta forma, a ocho meses de finalizar la obra, ya se encuentra vendido el 80 por ciento. En Punta, los proyectos con terminaciones de primer nivel, buena ubicación frente al mar, seguridad, amenities y servicios son los más demandados`, afirma Mariano Vega, director de Raghsa. El valor del metro cuadrado de estas viviendas parte de US$ 3300. Barrios exclusivos Saliendo del departamento de Maldonado, en Rocha, la oferta se amplía con otro tipo de desarrollos, como los barrios privados Las Cárcavas y Las Garzas. El primero ocupa un predio de 52 hectáreas donde la mitad son espacios verdes frente al mar. Está inserto dentro de un área protegida de 20.000 hectáreas, `ubicación estratégica para inversores ávidos de encontrar refugio tranquilo y vivir la naturaleza`, destaca Fernanda Prece, la directora Comercial.

El layout contempla la construcción de 16 bungalows sobre terrenos de 1500 m2 -dos ya edificados y vendidos- y 24 chacras de alrededor de 9000 m2 en los que se empezaron a proyectar dos nuevas casas de 400 m2 con un valor que rondará los US$ 2,5 millones. Optimum Capital Partners es el grupo desarrollador que, para el próximo año, proyecta la construcción de tres nuevos bungalows y la apertura de su restaurante.

En tanto, Las Garzas, de Eduardo Costantini y su firma Consultatio, se ubica a 15 minutos de José Ignacio sobre 2 kilómetros de playas vírgenes. Cuenta con 240 hectáreas de las cuales 120 son áreas comunes, paseos y cárcavas naturales y el resto se divide en 492 lotes de 2500 m2 en promedio. Hay unas 200 unidades vendidas y se ofrecen terrenos de 2000 a 4000 m2 por US$ 132.000 hasta US$ 400.000.

Sobre el impacto de la coyuntura, Alan Mohadeb, gerente Comercial de Consultatio, opina: `Punta del Este posee un alto stock de unidades a estrenar y en obra para los edificios multifamiliares, ubicados tanto en la Mansa como en la Brava, La Barra, Manantiales y alrededores. Los altos costos de mantenimiento, sumado a playas abarrotadas de gente, hacen que muchos compradores estén buscando un cambio`.

Esa tendencia fue advertida por Consultatio: `El nuevo corredor cool se conforma por Laguna Garzón, Rocha, La Pedrera, Cabo Polonio y Punta del Diablo. Surgió un nuevo perfil de compradores, que invierten por primera vez en el exterior. Hay más consumidores finales de carácter familiar, que buscan mejorar su calidad de vida`. Las Cárcavas, proyecto en Rocha.

Costa verde En las playas locales, los alrededores de Pinamar concentran las propuestas residenciales de mayor categoría. Si bien el mercado recesivo impidió nuevos lanzamientos, continúan proyectos que ya estaban en marcha, como Costa Esmeralda, en el Km 380 de la ruta 11. Fue lanzado en 2004 por Eidico y JPU. `La temporada viene muy concurrida, pero el mercado inmobiliario de segunda vivienda se vio muy golpeado por el aumento de los costos de mantenimiento anuales`, señala Santiago Valledor, gerente de Proyectos. A unos kilómetros, a la altura del Km 427, a cinco minutos de Mar de las Pampas, El Salvaje ofrece chacras marítimas, complejo sustentable con espacios de campo verde y acceso a playas vírgenes. Son lotes de 2500 a 3000 m que cotizan desde USS 12/m-, `El Salvaje se encuentra cruzando el umbral de consolidación. Se inició su funcionamiento y empiezan a haber viviendas finalizadas`, explican Guillermo Cervini y Martín Galli, titular y cofundador de la desarrolladora BPK, respectivamente.

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